基本案情：
置业公司与二建公司于2016年3月26日签订协议将案涉房屋转让给二建公司，用以抵偿置业公司所欠二建公司的工程款，二建公司将案涉房屋抵顶给华升公司，华升公司又将案涉房屋抵顶给言信公司，后由言信公司股东刘某将案涉房屋出售给孔某的母亲，收取了孔某母亲支付的购房款，并由孔某与置业公司签订了《商品房买卖合同》，置业公司开具了收款收据并交付了房屋，孔某办理入住手粗居住使用至今。
置业公司将包含案涉房屋在内的资产抵押给了资产公司，为资产公司依《债务重组协议》对置业公司享有的债权提供抵押担保。后因置业公司未能履行相关债务，资产公司申请执行包括案涉房屋在内的相关资产，要求对拍卖、变卖所得价款优先受偿。
孔某提出案外人执行异议。
法院认为：
争议焦点：孔某是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
在资产公司对法院查封的案涉房屋办理了抵押登记，可就抵押财产优先受偿的情况下，根据《执行异议和复议规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”之规定，孔某具备《执行异议和复议规定》中规定的相应条件，则可排除案涉房屋的执行。
《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条均规定了买受人排除执行的法定情形。两条文虽适用于不同情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则案外人可以选择适用第二十八条或者第二十九条的规定。
本案中，孔某选择适用第二十九条的规定，并无不当，资产公司主张本案应当适用第二十八条的理由不能成立。依据《执行异议和复议规定》第二十九条规定，孔某欲排除案涉房屋的执行，应具备以下条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据资产公司的上诉请求和理由以及本案查明的事实，本院分析如下：
首先，《执行异议和复议规定》第二十九条第一项规定在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，目的是确认双方之间交易商品房的真实意思表示，防止给被执行人与案外人通谋逃避执行以可乘之机。二建公司在2016年3月26日就与置业公司签订以房抵款协议书，约定置业公司以9套房屋抵顶二建的工程款，对该事实资产公司亦予以认可。之后置业公司将案涉房屋抵顶给华升公司、华升公司又将该房屋抵顶给言信公司，最终由孔某母亲从言信公司股东刘某处购得，置业公司与孔某之间签订了《商品房购买合同》。置业公司为孔某出具的收据上所载明的房号、款项金额及收款事由等事项与《商品房购买合同》约定的内容相吻合。此时，虽然收款收据载明收款方式为“工程款抵房款”,但并不因此改变孔某与置业公司之间直接建立商品房买卖法律关系的性质。因置业公司出卖案涉房屋的时间早于被查封时间，在资产公司未提供证据证明各方存在恶意串通规避执行的行为的情况下，孔某的情形可以视作符合《执行异议和复议规定》第二十九条第一项规定。
其次，根据不动产登记信息查询结果（家庭住房状况）证明，案涉房屋系孔某名下唯一住房，且已经办理了入住手续。
第三，孔某已经向刘某支付了全部购房价款，有银行转账凭证以及收条证明。综上，孔某对案涉房屋提出的执行异议满足《执行异议和复议规定》第二十九条的全部要件，可以排除人民法院的执行。
申元律师总结：
工抵房被查封后经过多次转让，仍然可以排除执行。条件是，在查封之前就已存在工程款抵账关系，该房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，已支付超过合同约定总价款百分之五十的房款。
文章来源：上海市申元律师事务所