案情介绍：
在2009年2月，屈某与梁某签订了一份合作建房协议，协议约定在屈某妻子程某名下的土地上共同建造公寓。梁某负责出资建造42套房屋，房屋建成后，产权归梁某所有，但梁某需向屈某提供12套房屋或支付120万元人民币作为回报。2009年8月，房屋建设完成。然而，由于土地手续问题，房屋产权未能及时办理。
从2009年至2012年，朱某向梁某支付了13万元人民币，购买了其中一套房屋，并在交房后居住使用。由于程某希望等待另一处房产建成后一并处理产权事宜，朱某未能与程某完成过户手续。2016年8月，朱某与梁某补签了《房屋买卖补签合同》。同年7月，由于屈某和程某与马某的债务纠纷，河南省郑州市中级人民法院对屈某和程某的财产进行了强制执行，包括查封了与梁某合建的房屋，导致朱某购买的房屋也被查封。朱某提出执行异议，但被驳回，随后提起了执行异议之诉。
法院审理：
法院审理后认定，梁某在支付屈某120万元人民币后，有权处分涉案房屋并收取房款，这符合双方的合作建房协议。朱某已经支付了涉案房屋的购房款，并在法院查封前已实际占有并使用该房屋。尽管朱某与梁某的房屋买卖合同是在法院查封后补签的，但这并不影响朱某在法院查封之前已经形成事实上的房屋买卖关系，并由案外人实际占有使用。
朱某基于其购买并占有使用的房屋，对该特定财产享有期待权。而马某基于与屈某、程某之间的民间借贷关系，对屈某、程某名下的财产享有一般期待权，但并非针对特定财产。在比较两者权益时，朱某对涉案房屋的权益优先于马某的普通金钱债权。因此，朱某对涉案房屋享有的民事权益足以排除执行。法院最终判决，不得执行该房产。
律师观点：
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条的规定，无论是一般房屋买受人还是商品房消费者，房屋交易行为的真实性都是案外人执行异议之诉审查的重点。交易的真实性通常通过合法有效的书面房屋买卖合同、实际支付房款的凭证以及占有居住所形成的生活痕迹等来体现。因此，保存购房合同、付款凭证、房屋交付凭证以及实际占有居住产生的相关费用凭证非常重要。当然，购买房屋后及时办理过户登记手续，是保障自身权益、避免风险的最有效手段。
文章来源：上海市申元律师事务所