《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020年修正)第二十一条规定:"以担保货贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合司纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。"
案例分析，(2022)豫1002民初1661号
案件基本事实:
2018年1月2日，原告程某某与许昌A置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定程某某购买X小区商品房一套，商品房价款人民币柒拾肆万柒任柒佰贰拾柒元整。付款方式为银行按揭，程某某需支付首付款224727元，余款523000元在2018年1月4日前办理银行按揭货款手续。
2018年1月15日，中国农业银行股份有限公司许昌魏都支行(贷款人)与程某某(借款人)签订《个人购房担保借款合同》，约定借款金额523000元，借款用途购买案涉房屋，借款期限30年，自2018年2月1日至2048 年1月31日，执行利率5.98%。
2020年10月22日，程某某与许昌A置业有限公司签订《商品房买卖合同》。
程某某诉许昌A置业有限公司、中国农业银行股份有限公司许昌魏都支行房屋买卖合同纠纷一案，许昌市建安区人民法院于2021年7月6日作出(2021)豫1003民初1708号民事判决:一、解除原告程某某与被告许昌A置业有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告程某某与被告许昌A置业有限公司、被告中国农业银行股份有限公司许昌魏都支行签订的《个人购房担保借款合同》；三、被告许昌A置业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告程某某返还购房首付款224727元及利息；四、被告许昌A置业有限公司于本判决生效之日起七日内向中国农业银行股份有限公司许昌魏都支行返还购房款523000元及利息。
许昌A置业有限公司不服，向许昌市中级人民法院提出上诉，该院于2021年11月8日作出(2021) 豫10民终2497号民事判决，驳回上诉，维持原判。
申元律师观点:
购买商品房属于商品房担保贷款合同的合同目的，由于房地产公司违约不能交房导致各方合同解除，当合同被解除后合同目的将无法实现，业主有权解除商品房担保合同。商品房买卖合同因投资公司的原因被撤销，个人按揭贷款合同也应当依法解除，购房人主张免除其按揭贷款返还责任的，人民法院予以支持。商品房贷款合同被解除后，商品房出卖人应将其收到的购房贷款本息返还银行。因房产公司楼房烂尾致使买卖合同被解除，房产公司应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还银行和购房人。
文章来源：上海市申元律师事务所