典型案例：（2023）甘0826民初1043号
当事人:
原告（申请执行人）：静宁农村商业银行股份有限公司
被告（案外人）：李某
被告（被执行人）：A房地产开发有限责任公司
诉讼请求:
农商行提出诉讼请求：
1．判令撤销静宁县人民法院（2022）甘0826执异62号执行裁定；
2．判令恢复对位于静宁县城XX小区X号楼XX室房屋的执行；
3．本案诉讼费用由被告承担。
基本案情：
2017年，李某与A房地产开发有限责任公司口头协商达成一致意见，约定李某购买A公司开发建设的位于静宁县城XX小区X号楼X座XX室房屋一套用于居住。2020年8月27日，李某付清了购房款，A公司向李某交付了房屋，但一直未办理房屋过户登记手续。2019年1月，A公司向静宁农商行借款15000000元，借款期限至2021年1月30日，该借款以静宁县XX小区X号楼X座XX室房屋等房屋提供抵押担保，并办理了抵押登记。2021年1月25日，静宁农商行与A公司签订借款展期协议，约定对未偿还的10735000元借款展期一年，2021年4月20日，双方对原抵押财产进行了变更登记，抵押登记证号为甘（2021）静宁县不动产证明第XXXX号，XX小区X号楼X座XX室房屋仍然属于展期借款抵押财产范围。借款展期期限届满后，A公司未按约定偿还借款，静宁农商行提起诉讼，法院于2022年7月15日作出（2022）甘0826民初1972号民事调解书，确定A公司在调解书生效后90日内返还静宁农商行借款本金10735000元及相应的利息；静宁农商行对A公司持有的甘（2021）静宁县不动产证明第XX号载明的抵押财产的拍卖、变卖价款享有优先受偿权。调解书确定的履行义务期限届满后，A公司未履行偿还借款义务，静宁农商行申请执行，执行过程中，法院于2022年11月4日作出（2022）甘0826执2064号之一执行裁定，裁定查封了静宁县XX小区X号楼A、B座，涉案房屋亦在查封范围之内。2022年11月11日，李某对本院查封XX小区X号楼X座XX室房屋的措施提出执行异议，要求解除查封措施，排除对该房屋的执行，法院于2023年1月30日作出（2022）甘0826执异62号执行裁定，裁定中止对XX小区X号楼X座XX室房屋的执行。
法院观点:
法院认为，李某以居住为目的，在A公司将涉案房屋抵押给静宁农商行之前，向A公司购买了涉案房屋，且在法院查封涉案房屋之前A公司已向李某交付了房屋，李某实际占有使用涉案房屋，李某对涉案房屋的交付请求权应当优先于静宁农商行对涉案房屋享有的抵押权，李某对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，静宁农商行的诉讼请求理由不能成立，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条第（二）项、《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条之规定，判决如下：
裁判结果:
驳回甘肃静宁农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。
申元律师观点：
根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》可知：商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。
在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
不过，这里的优先权仅指以居住为目的的“"'商品住房”，并不包括写字楼、商铺、厂房等其他房产。
文章来源：上海市申元律师事务所