上诉人（原审被告）：刘某。
被上诉人（原审原告）：马某。
诉讼请求：
1. 依法确认刘某与刘乙于2021年10月8日签订的北辰区房屋《XXX市房屋买卖协议》无效；
2. 诉讼费用由刘某承担。
基本案情：
原告马某某与刘某乙系夫妻关系，二人无子女。被告刘某某与刘乙系姐妹关系，刘乙系智力二级残疾。刘乙婚后继承其母拆迁房屋，并于2008年与村委会签订《拆迁安置补偿协议》，约定按1:1比例完成还迁安置。2019年，刘乙与天津市某建设公司签署经济适用住房买卖合同，购买诉争房屋，后取得不动产权证。2021年7月1日至2021年11月5日期间，原告因病住院接受治疗。
2021年10月8日，刘乙与被告刘某某签订《天津市存量房屋买卖协议》，约定刘乙将涉案房屋出售给被告，双方自愿放弃资金监管服务。后原告马某某因患精神分裂症于2022年7月18日经法院生效判决宣告为限制民事行为能力人，马乙为其监护人。刘乙于2022年7月31日去世。原告认为刘乙与被告趁原告住院期间隐瞒原告卖房的行为属于恶意串通，故诉至法院要求确认房屋买卖协议无效。
法院观点：
本院认为，关于刘乙与刘某于2021年10月8日签订的《XXX房屋买卖协议》是否无效的争议焦点，首先，案涉房屋虽然登记在刘乙名下，但该房屋其中部分属于刘乙继承的还迁房屋面积，在没有遗嘱证明只为刘乙单方继承的情况下，其中部分继承房屋面积属于刘乙与马某的夫妻共同财产。此外，马某系刘乙去世后所留遗产的唯一继承人，案涉房屋买卖协议的签订和所有权的转移直接影响马某的权利；其次，刘乙与刘某签订案涉房屋买卖协议并进行所有权变更登记时，马乙正在住院期间，刘某在该时间点与智力残疾贰级的刘乙签订房屋买卖协议，对马某及其法定代理人等亲属明显存在互相串通刻意隐瞒的情形。虽然刘某主张马某及其亲属对刘乙卖房支付养老院费用等二人生活开支知情且认可，但并未提交充分证据加以证明，应承担举证不能的法律后果；再次，刘某购买房屋后主张已经向刘乙全额支付购房款，并将购房款交给其姐姐刘秋英保管，但并未提交证据加以证明，亦未将购房款情况告知马某及其亲属。综上，刘某隐瞒马某与刘乙串通签订房屋买卖协议，未提供证据证明实际支付购房款，主观上存在恶意，亦损害了部分房屋共有权人及唯一继承人马某的利益。一审判决认定刘某与刘乙构成恶意串通损害第三人利益，房屋买卖协议无效并无不当，本院予以维持。至于刘某支付的马某夫妻二人的养老院费用、医疗费以及其他合理必要支出，可向马某另行主张。案涉合同被确认无效后，马乙作为马某的监护人应按照《中华人民共和国民法典》的相关规定履行监护人职责，秉持“诚信、友善”的社会主义核心价值观内容，发扬仁爱孝悌的中华民族传统美德，合法处分马某的财产，照料限制民事行为能力且身患疾病的马某的日常生活，最大限度保障马某的生命健康权，保护马某的人身权利、财产权利以及其他合法权益。
申元律师观点：
恶意串通行为是指行为人与相对人互相勾结，为谋取私利而实施的损害他人合法权益的民事法律行为。我国法律规定：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。本条规定其立法初衷系在保护第三人利益，旨在通过法律行为效力的否定，来体现对恶意通谋损害他人合法权益行为的负面评价。
文章来源：上海市申元律师事务所