建筑外墙墙皮的脱落、悬挂广告牌的脱落，成为如今越来越常见的问题。面对高发的法律风险，应该如何定责。谁是责任人，今天我们通过这个案例，进行对此类案件的解读。
案由：财产侵权
原告：王某
诉讼请求：
要求建筑物的所有人，赔偿王某的汽车损失。
原告的事实与理由：
忆家小区于一九九八年竣工，自二零一三年起，M物业公司开始为忆家小区提供服务，负责包括户外墙面在内的共用部位的日常维修、养护和管理。某日，王某将其所有的小轿车停在道路上，该道路沿小区外墙，未标记停车位，亦未设立禁止停车标志。当日有风，忆家小区某楼的外墙瓷砖脱落，砸中王某的轿车，造成该车车顶、车窗、发动机盖板等多处地方发生了损坏。
M物业公司向王某转付了得自保险公司的五万元的保险赔偿。为修复该车辆王某将车送至4s点维修，又花费了修理费五万元。现在双方对赔偿数额无法达成一致，王某遂将物业公司诉至法院，要求支付维修费五万元。
法院查明的事实：
法院经过一审，认为物业公司应承担维修费五万元。物业公司不服一审判决上诉，二审法院维持原判，驳回了物业公司的上诉。
物业公司在一审提出：自己不是砸伤车辆的墙砖所有权人，自己已经尽了管理的责任。一审法院经审查明，王某的汽车损伤，是由墙砖脱落造成的财产损伤。
一审法院认为，建筑物的附属物、悬挂物，脱落坠落造成他人损失的，所有权人、物业管理人或者使用权人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，如果有其他责任人的，其有权向其他责任人追偿。物业公司是忆家小区的物业人，其对小区内的外墙有维护养护之义务。物业公司主张其已善尽维护之义务，但证据表明其已经多日未对外墙进行维护，管理失责，即未能证明其作为管理人已尽管理之责任。综上，法院认为物业公司应就墙砖脱落造成的损害承担侵权责任。
物业公司不服一审判决，遂上诉到上级法院。
法院观点：
二审法院认为：根据物业合同约定，外墙日常维修、养护和管理，是物业公司应尽之责任。并且依据合同约定，物业公司对小区周边行人的人身财产安全，负有法律上的保障义务。物业公司应按照约定负担对外墙面的维护，亦应采取有效措施防止脱落外墙对他人造成损伤。物业公司已经注意到外墙已经存在脱落的风险，但并未及时采取相关措施防止出现他人损害。所以一审认定事实清楚、适用法律正确，二审法院予以维持。
申元律师观点：
我们认为，建筑物外墙瓷砖，如未有合同约定，则适用2年的最低保修期限，保修期自竣工验收合格之日起计算。建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，建设施工单位应负赔偿之责任。在保修期内因质量问题造成他人损害的，使用人或者第三方可以向建设施工人提出赔偿的要求。建设单位则可向责任方进行追偿。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定：建筑物的外墙属于共有部分，其大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。在《侵权责任法》的第六、八十六条中也规定，建筑物所有权人、管理人或者使用人承担建筑物外墙墙砖脱落的过错推定责任的基础上，建筑物处在保修期内的，出现了外墙墙砖脱落致人或财产损失承情况，承担了损害赔偿责任的建筑物的所有权人、管理人或者使用人可以基于房屋质量缺陷向建设单位追偿，建设单位赔偿后可以向造成质量缺陷的责任方追偿。建筑物过了保修期的，由所有人和管理人承担责任。
文章来源：上海市申元律师事务所