2020年12月29日，最高院发布了民法典婚姻编的司法解释一（2021.1.1实施），其中，关于“子女登记结婚前，父母出资购房，视为对自己子女单方的赠与”这一点的规定和之前《婚姻法》司法解释是一致的。
但是，对于子女登记结婚后，父母出资如何认定则修改为“有约定的，按照约定，没有约定或约定不明的，推定为对夫妻双方的赠与。”与原来《婚姻法》司法解释二规定“该出资应当认定为对夫妻双方的赠予，除非父母明确表示只赠与给一方”。司法解释三规定，“如果产权只登记在其子女名下，视为对自己子女的单方赠与。”有着明显的差别，详情请看下表：
婚前买房
出资情况 | 房屋产权登记 | 司法实践 |
一人出资 | 结婚前取得房屋产权，房屋登记在出资方名下，并还清个人贷款或全款买房 | 认定为出资方的个人财产。 |
结婚前已还清全部贷款，但婚后取得房本，房屋登记在出资方名下 |
结婚前夫妻一方已支付房屋首付款，并向银行申请贷款，房屋登记在该方名下，婚后用夫妻共同财产还贷 | 认定为产权登记方的个人财产，夫妻二人共同支付的贷款及房屋相对应的财产增值部分属于共同财产；尚未偿还的贷款视为产权登记方的个人债务。 |
房屋登记在非出资方名下 | 通常是出资方不具备购房条件，以对方名义购房，若无特殊情况，会视为以结婚为目的的赠与，按共同共有处理；如果有证据证明出资方明确表示归登记一方个人所有，按产权登记方个人财产处理。 |
双方出资 | 房屋落在夫妻二人名下 | 同居生活期间购房，按一般共有财产处理；婚后认定为夫妻共同财产。 |
房屋登记在夫、妻一人名下 | 同居生活期间购房，按一般共有财产处理；非同居生活期间购房，按照共同财产处理还是按照借款或赠与处理，视具体情况而定。 |
婚后买房
出资情况 | 房屋产权登记 | 联系方式 |
以夫妻一方婚前个人财产购房 | 房屋登记在出资方名下 | 房屋是出资方个人婚前财产在婚后的转化，应认定为个人财产；若出资方只支付了首付款，房款尚未偿还部分及房屋增值部分应认定为夫妻共同财产。 |
房屋登记在夫妻双方名下或非出资方名下 | 认定为夫妻共同财产。 |
以夫妻共同财产购房 | 房屋登记在夫妻双方名下 | 认定为夫妻共同财产。 |
房屋登记在夫妻一方名下 |
房屋登记在未成年子女名下 | 夫妻离婚时不能简单地完全按照登记情况将房屋认定为未成年子女的财产。法院重点审查夫妻双方在购买房屋时的真实意思表示。如果真实意思确实是将购买的房屋赠与未成年子女，离婚时应将该房屋认定为未成年子女的财产，由直接抚养未成年子女的一方暂时管理；如果真实意思并非将房屋赠与未成年子女，离婚时将该房屋作为夫妻共同财产处理。 |
父母出资买房
婚前
出资人 | 房屋产权登记 | 联系方式 |
一方父母全资出资 | 登记在出资方子女名下 | 认定为产权登记方婚前个人财产。 |
一方父母支付房屋首付款 | 登记在出资方子女名下 | 由夫妻二人共同还贷，离婚时一般将房产判归产权登记方所有，由该方支付剩余贷款。对婚内夫妻双方共同还贷（包括本金与利息）及房屋增值部分，由产权登记方对另一方进行补偿。 |
登记在另一方子女名下 | 认定为夫妻共同财产。父母明确表示赠与登记方或夫妻双方或者有其他相反约定的除外。 |
登记在双方子女名下 | 认定为夫妻共同财产。若双方约定了共有方式及各自份额，则按照双方约定享有房屋产权。若双方对共有方式未进行约定，视为等份共有。 |
双方父母均出资 | 登记在夫妻一方名下或双方名下 | 应认定为夫妻共同财产。父母的出资应认定为对各自子女的赠与。 |
婚后
出资人 | 房屋产权登记 | 联系方式 |
一方父母全资出资 | 登记在出资方子女名下 | 认定为个人财产。 |
登记在对方子女名下或双方子女名下 | 认定为夫妻共同财产，父母出资部分视为对对方子女的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。 |
一方父母部分出资或支付首付款，夫妻双方共同还贷 | 登记在出资方子女名下或双方子女名下 | 认定为夫妻共同财产，父母出资部分视为对对方子女的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。 |
双方父母均出资 | 登记在一方名下 | 一般按照夫妻共同财产处理。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释(一)第二十九条规定，当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照《民法典》第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理，属于共同财产。 |
登记在双方名下 |
离婚判决时
对房产不予处理的情况
情形 | 司法实践 |
离婚时尚未取得不动产登记证书：夫妻一方婚前支付部分房款，婚后共同还贷，或一方用个人财产还贷，但房屋增值。 | 待办理完毕不动产登记证书后另行起诉。 |
不动产登记证书有第三方 | 法院一般不会主动将第三方追加为第三人，而是根据当事人的申请采取如下措施： （1）对房屋部分的财产分割不予审理，由当事人另案起诉； （2）将案件中止审理，告知当事人另行提起析产之诉，后根据析产之诉的判决结果，分割夫妻共有部分。 |
申元律师观点：
子女婚后买房，父母出资的，没有约定或约定不明确的，无论是全额出资还是部分出资，无论是登记在一方名下还是双方名下，都优先推定为夫妻共同财产，归夫妻共同共有。建议此后婚后父母出资买房，最好由父母、子女和子女的配偶一起签订书面的协议，明确约定父母出资的性质是借款还是赠与。如果是赠与，需约定清楚是只赠与给子女，还是赠与给子女及其配偶。如果是借款的，约定清楚利息和还款期限等。
文章来源：上海市申元律师事务所