基本案情：
亚太地产与科建集团于2020年8月签订协议将案涉房屋转让给科建集团，用以抵偿亚太地产所欠科建集团的工程款，科建集团将案涉房屋抵顶给唯尚集团，唯尚集团又将案涉房屋抵顶给美华集团，后由美华集团股东王某将案涉房屋出售给扬某的父亲，收取了扬某父亲支付的购房款，并由扬某与亚太地产签订了《认购/买卖合同》，亚太地产开具了收款收据并交付了房屋，扬某办理入住居住使用至今。
亚太地产将包含案涉房屋在内的资产抵押给了资产公司，为资产公司依《债务重组协议》对亚太地产享有的债权提供抵押担保。后因亚太地产未能履行相关债务，资产公司申请执行包括案涉房屋在内的相关资产，要求对拍卖、变卖所得价款优先受偿。扬某提出案外人执行异议。
法院观点：
本案中，扬某选择适用第二十九条的规定，并无不当，资产公司主张本案应当适用第二十八条的理由不能成立。依据《执行异议和复议规定》第二十九条规定，扬某欲排除案涉房屋的执行，应具备以下条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据资产公司的上诉请求和理由以及本案查明的事实，本院分析如下：
首先，《执行异议和复议规定》第二十九条第一项规定在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，目的是确认双方之间交易商品房的真实意思表示，防止给被执行人与案外人通谋逃避执行以可乘之机。科建集团在2020年8月就与亚太地产签订以房抵款协议书，约定亚太地产以9套房屋抵顶科建的工程款，对该事实资产公司亦予以认可。之后亚太地产将案涉房屋抵顶给唯尚集团、唯尚集团又将该房屋抵顶给美华集团，最终由扬某父亲从美华集团股东王某处购得，亚太地产与扬某之间签订了《商品房购买合同》。亚太地产为扬某出具的收据上所载明的房号、款项金额及收款事由等事项与《商品房购买合同》约定的内容相吻合。此时，虽然收款收据载明收款方式为“工程款抵房款”,但并不因此改变扬某与亚太地产之间直接建立商品房买卖法律关系的性质。因亚太地产出卖案涉房屋的时间早于被查封时间，在资产公司未提供证据证明各方存在恶意串通规避执行的行为的情况下，扬某的情形可以视作符合《执行异议和复议规定》第二十九条第一项规定。
其次，根据不动产登记信息查询结果（家庭住房状况）证明，案涉房屋系扬某名下唯一住房，且已经办理了入住手续。
扬某已经向王某支付了全部购房价款，有银行转账凭证以及收条证明。综上，扬某对案涉房屋提出的执行异议满足《执行异议和复议规定》第二十九条的全部要件，可以排除人民法院的执行。
申元律师观点：
司法实践中，工抵房被查封后经过多次转让，仍然可以排除执行。但要满足以下条件：在查封前已签订合法有效的书面买卖合同，该房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，已支付超过合同约定总价款百分之五十的房款。
文章来源：上海市申元律师事务所