案件简介:
2014年12月份，某房地产开发公司与某物业公司签订一份了《前期物业服务协议》；2017年9月，业主朱某在收房时与物业公司又签订了一份《前期物业服务协议》。该业主自从入住小区房屋以后一直拖欠物业费。2022年6月份，物业公司将朱某诉至法院；后经诉前调解，朱某交纳了全部物业费。随后，朱某向物业公司发出了《解除前期物业服务协议通知书》。前不久，朱某将物业公司诉至法院，请求判决解除《前期物业服务协议》。
法院观点:
法院经审理后认为，依照法定程序作出决定是业主解聘物业服务人的前置程序。根据《民法典》第二百七十八条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人是全体业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，还应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，方可行使合同解除权。如果未能经过法定程序作出决定，业主解除物业服务合同便不具备正当性，更不能产生全体业主解除物业服务合同的意思表示。因此，业主个人不具有物业服务合同的单方解除权。
申元律师观点:
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
值得提醒的是，根据《民法典》第九百四十六条规定，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。关于业主行使单方解除权可能造成的损失，物业服务人完全可以根据本条第二款的规定另行主张，但不得以此为由阻却业主单方解除权的行使。
文章来源：上海市申元律师事务所